Verbilligte Überlassung einer Wohnung

09. Feb 2021

Neue Regelung ab 2021

Bei Vermietung einer Wohnung an Angehörige wie z. B. Kinder,  Eltern oder Geschwister zu Wohnzwecken ist darauf zu achten, dass der Mietvertrag dem zwischen Fremden Üblichen entspricht und der Vertrag auch tatsächlich so vollzogen wird (z. B. durch regelmäßige Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen). Ist dies nicht der Fall, wird das Mietverhältnis insgesamt nicht anerkannt, insbesondere mit der Folge, dass mit der Vermietung zusammenhängende Werbungskosten nicht geltend gemacht werden können.

Bei einer verbilligten Vermietung ist zusätzlich zu beachten, dass eine sog. Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten wird, wenn der Werbungskostenabzug in voller Höhe erhalten bleiben soll: Diese Grenze beträgt (wie bisher) 66 % der ortsüblichen Miete (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Auch bei Vereinbarung einer Miete von 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 %, ist eine volle Anerkennung der Werbungskosten seit dem 01.01.2021 möglich, wenn eine (positive) Totalüberschussprognose vorliegt. Erst wenn die vereinbarte Miete künftig weniger als 50 %  der Marktmiete beträgt, geht das Finanzamt generell von  einer teilentgeltlichen Vermietung aus und kürzt (anteilig) die Werbungskosten. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlage­fähigen Kosten (sog. Warmmiete). Die Finanzverwaltung nimmt eine (anteilige) Kürzung der Werbungskosten auch dann vor, wenn es aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich ist, die vereinbarte Miete zu erhöhen, um die oben genannte Grenze einzuhalten. Die Entgeltlichkeitsgrenze gilt somit regelmäßig auch bei Vermietung einer Wohnung an Fremde. Es ist zu empfehlen, betroffene Mietverhältnisse regelmäßig zu überprüfen und ggf. die Miete anzupassen.

Quelle: Art. 2 Nr. 3 des Entwurfs zum Jahressteuergesetz 2020,
BMF-Schreiben vom 08.10.2004 - IV C 3 - S 2253-91/04, H 21.3 „Überlassung an fremde Dritte“ EStH

Foto: Ingo Bartussek / AdobeStock

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