Ortsübliche Miete setzt sich aus Kaltmiete zzgl. der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zusammen

Ortsübliche Miete setzt sich aus Kaltmiete zzgl. der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zusammen

Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete, das heißt die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten, zu verstehen. Dies stellt der BFH in einem Fall klar, in dem es um den Werbungskostenabzug bei verbilligter Vermietung nach § 21 Absatz 2 EStG ging.

Die Kläger erzielten im Streitjahr 2011 Einkünft e aus Vermietung und Verpachtung einer Wohnung. Die Wohnung war an die Mutter des Klägers vermietet. Die 2011 vereinnahmte Kaltmiete betrug rund 2.900 Euro. Nebenkostenvorauszahlungen wurden in Höhe von rund 1.829 Euro geleistet. Die Kläger erklärten in ihrer Anlage V Einnahmen in Höhe von 3.024 Euro sowie Werbungskosten in Höhe von 11.228 Euro. Bei der Einkommensteuerveranlagung für 2011 berücksichtigte das beklagte Finanzamt die von den Klägern ermittelten negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 8.204 Euro im Einkommensteuerbescheid 2011 zunächst nicht, auf den Einspruch der Kläger sodann in Höhe von 2.378 Euro. Dazu führte es aus, die Werbungskosten für die Vermietung der Wohnung könnten nur in Höhe von 62,28 % von 11.183 Euro (= 6.965 Euro) berücksichtigt werden. Denn die von der Mutter des Klägers gezahlte Kaltmiete in Höhe von 2.900 Euro habe nur 62,28 % der ortsüblichen Kaltmiete in Höhe von 4.656 Euro betragen. Da die Überschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren negativ sei, seien die Werbungskosten anteilig aufzuteilen. Zudem könne ein Teil der Kosten nicht anerkannt werden. Das Finanzgericht (FG) wies die dagegen erhobene Klage ab. Das Finanzamt habe zu Recht die geltend gemachten Werbungskosten bei den Einkünft en aus Vermietung nur in Höhe von 62,28 % berücksichtigt. Das Entgelt für die Überlassung der Wohnung habe 62,28 % der ortsüblichen Marktmiete betragen. Die durchgeführte Überschussprognose sei negativ ausgefallen. Vergleichsmiete im Sinne des § 21 Absatz 2 EStG sei die ortsübliche Kaltmiete, nicht die Warmmiete. Betriebskosten seien nicht in die Vergleichsrechnung einzubeziehen. Der BFH hat dieses Urteil auf die Revision der Kläger aufgehoben und die Sache an das FG zurückverwiesen. Das FG habe rechtsfehlerhaft im Rahmen des § 21 Absatz 2 EStG für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote die ortsübliche Kalt- anstelle der Warmmiete zugrunde gelegt. Dabei sei unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zu verstehen. Das Urteil des FG könne daher keinen Bestand haben und sei aufzuheben. Die Sache sei allerdings nicht spruchreif. Das FG habe Feststellungen zur ortsüblichen Miete nachzuholen. Dazu müsse es die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der BetrKV umlagefähigen Kosten feststellen. Auf dieser Grundlage habe es die Entgeltlichkeitsquote und damit die Höhe des Werbungskostenabzugs im Rahmen der Einkünft e aus Vermietung und Verpachtung neu zu ermitteln.

Quelle: BFH Urteil vom 10.05.2016, IX R 44/15

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